Als Immobilienheini mache ich im Moment keine schlechte Falle! Das war vor 30 Jahren anders! Es war ein grosser Wunsch von Pinia und mir, ein Studiokino zu betreiben. Das Studiokino vom Dienst Elite war damals schon vor mehreren Jahren liquidiert worden. Die einzige Möglichkeit war, das ans Kino CANVA angebaute Nachbarhaus, das uralte uralte Gebäude der Fortman Reinigung inklusive bewilligten sechsstöckigen Neubau mit je zwei Eingängen/Treppenhäusern/Liften für Fr.1.000.000.- zu kaufen! In der grösseren Hälfte des Untergeschosses wurde ein 100-plätziges Kino konzipiert, und die restlichen 90% (sechs Wohnungen, Büro’s, Laden) waren zur Vermietung bestimmt.
Nach vielen Schwierigkeiten und Verzögerungen (Architektenwechsel, kontaminierter Boden…), die grössere Kostenüberschreitungen zur Folge hatten, starteten wir am 1.1.1990 als unsere ersten Mieter mit einem schwere Rucksack (Hypothek) von Fr. 7’000’000! (zu 8% Zins!). Obwohl unser Wohn- und Geschäftshaus SCHNEPFENMATT nach ein paar Jahren stets zu 90% vermietet war, landeten wir mit dem Untergang unserer Kantonalbank in der ersten «Bad Bank» der Schweiz (3 Linden) zur Sanierung. Als diese Bank 6 oder 7 Jahre später liquidiert wurde, mussten wir zum zweiten Mal saniert werden, damit die Baloise uns übernehmen konnte. Wieder ein Jahrzehnt später wurden wir zum dritten Mal saniert, damit die UBS, die damals selber tief in der Krise steckte, uns übernahm. Diese drei Sanierungen hatten unsere Hypothek um zwei Millionen erleichtert. Selber haben wir in diesen 30 Jahren auch noch drei Millionen amortisiert, so dass wir jetzt noch auf einer sehr tiefen Hypothek von Fr. 2’000’000.- sitzen und dafür tiefe 0.75% Zins bezahlen bei einer jährlichen Amortisation von nur noch Fr. 36’000.- pro Jahr (zuvor waren es 30 Jahre lang Fr. 90’000 pro Jahr!) Eine für uns äusserst lukrative und komfortable Situation! Vor allem auch, weil wir in den letzten Jahren stets zu 100% vermietet sind! Und deswegen müssen wir wieder ständig renovieren, damit unsere Steuern nicht ins Unendliche wachsen! Ein Teufelskreis, der einen nicht zur Ruhe kommen lässt. Oder positiv gesehen: der uns wach hält!
Stabilisierungsphase
Das Gesamtsteuerniveau hat sich für mich als 50/50 Partner in den Jahren 2017 und 2018 auf hohem Niveau, ca. Fr. 30’000.- jährlich eingependelt! Auch deswegen probiere ich jedes Jahr für mindestens Fr.100.000.- instandhaltende und wertvermehrende Aktivitäten aus der Pipeline zu zaubern! Das ist letztes Jahr (2019) sehr gut gelungen; Neue Alu-Schrägfenster auf der Westseite hinter intelligentem Sonneschutz im zweiten Stock. Heuer nach den Sommerferien werden die Fenster im vierten Stock ausgewechselt. Und nächstes Jahr vor allem die Fenster in der Dachschräge auf der Ostseite im dritten Stock.